在前几年，大部分的商品房都产自郊区，市中心只有极少的商品房出售，主要为二手房，或是房龄太老，或是交易成本太高。但接下来的几个月内，有“市中心”情结的购房者要注意了，杭州市中心将陆续有超过2000套商品房面市，其中120平方米以下的中小户型将占到7成以上。

　　城东，近期主要供应地

　　先来说一下这2000套商品房的大概分布情况。

　　城东是最大的“产地”。

　　绿城房产有两个楼盘，即将开盘的蔚蓝公寓，位于凤起东路和秋涛路附近，共380套左右。天城路板块还有个玉兰公寓，近400套。

　　同样位于天城路板块的，还有中江置业开发的中凯东方红街，5月份左右将推出530套。

　　清江路四季青区块有凯喜雅推出的锦都世家，房源共260套。这样算起来，整个城东区域房源超过1500套。

　　其次是城北区块，天阳·上河将推出300多套公寓。朝晖现代城三期的现代景园预计在六月份左右会推出300套左右的公寓，面积在80-130平方米。

　　城西文教区高档豪宅金都·城市芯宇本月底将有150套精装修高级公寓面市。

　　城中建国路潮鸣寺巷附近还有个云龙·十一景的高级公寓精致小盘。绝版杭州市中心地段，总共只有3幢房子，两幢高层共168套毛坯公寓，一幢多层会所加精装修单身公寓67套左右。

　　120平方米以下户型选择多

　　市中心的房子，单价相对比较高，购房者对面积的要求更为敏感。在2000套房子中，120平方米以下的中小户型的比例还是比较高的，占到了7成以上。

　　玉兰公寓和蔚蓝公寓的主力户型都是90平方米，只有少量大户型。一向以大户型见长的绿城，这次也是动足脑筋设计这些中小面积的住宅。蔚蓝公寓一套90平方米左右的精装修样板房已经开放，现场参观的购房者认为“布局还是比较紧凑的”。销售人员透露，蔚蓝公寓均价大概在2.2-2.8万元之间。

　　户型在90平方米左右的还有天阳·上河。分为两种面积，75平方米和89平方米。其中89平方米的户型设计非常讨巧，利用率极高，可以做到舒适的三房。均价预计在1.3-1.4万元之间。

　　现代景园的户型中，90平方米左右的中小户型也占了很大一部分。价格未定。

　　锦都世家主力面积为110平方米。中凯东方红街为80-130平方米。云龙·十一景的单身公寓面积在50平方米左右。

　　这些房源普遍面积比较小，或是总价相对比较低。

　　而城市芯宇和云龙·十一景两个楼盘的部分新房源则是走“大户型豪宅”路线的。前者即将推出的3号楼主力户型为180-250平方米，3房2厅或4房2厅，是精装修的顶级豪宅，内饰据说全是一流顶级品牌。后者是毛坯豪华公寓，面积在130-160平方米之间。

　　紧凑户型和景观最关键

　　户型对销售的推动作用，在越来越理性的楼市现状下，开始凸显。“与投资型购房者不同，现在释放的大部分是自住型需求，因此，在选房时会特别注重户型，因为要考虑今后的居住感受。”业内人士分析认为。也正是由于这样的原因，开发商为了在激烈的销售竞争中先发制人，纷纷开始在户型设计和营销上大做文章。许多楼盘广告都开始直接把优质户型大幅展示出来招徕购房者，而且效果确实不错。

　　而在寸土寸金的市中心，对房子的利用率更是许多购房者非常关注的。在销售方式上，这次许多楼盘都采用了样板房的形式。

　　“买房的刚性需求越来越明显，我们在户型设计上一直非常花心思，尽量做到利用率最高。”天阳置业营销总监石焱表示。

　　蔚蓝公寓因为是精装修公寓，样板房更侧重展示的是交付的装修标准和大概风格。而天阳置业的样板房则非常好地展示了可变空间的利用。尤其是一套89平方米的样板房，不仅做到了三房两厅，而且客厅和主卧的空间开间都非常舒适，在洗手间和储物空间的设计上也充分利用了户型特点，该大的空间做大，该小的空间小。

　　而对景观设计的注重，则是新市中心楼盘想改变传统的软肋。

　　目前在的另一个市场上销售的二手房中，房龄比较老的小区普遍小区绿化很一般，有的孤楼小区甚至基本上“看得到草看不到树”。而云龙·十一景在景观设计上想法非常细腻。

　　比如，三潭印月、断桥残雪、南屏晚钟等西湖十景被用来做小区的护栏图案设计。小区小品采用的是十二星座的石材雕塑。而在喷泉和绿化等景观上，也是颇费心思的。

　　在建筑风格上，楼盘采用的是ArtDeco风格，三幢楼合称为“日月星城”，建筑力面力求真正反映出原汁原味的风格特点。对于地段如此优越的楼盘，能花这么多心思在楼盘整体风格的营造上，比较难得。而云龙房产销售部相关负责人王经理表示：“虽然盘子不大，但这么好的地段，无论是建筑还是景观我们都要尽力做得比较好，否则真是对不住这样的黄金地段。”

　　什么样的市中心房更有潜力

　　相对于周边区块，市中心房产的配套都更为成熟，对于许多人的工作出行也比较方便。在区域的选择上，购房者也大多呈现出习惯性消费：原来住城西的喜欢文教区，原来住城东的还倾向在城东买房。那么从投资和保值的角度来看，在市中心的黄金地段里哪些房子的含金量会更高呢？

　　天阳置业营销总监石焱认为，买房子不仅要看现在，更要看未来的前景，小区域的规划和交通对楼盘未来的前景常常起着非常大的作用。其次，就是要看楼盘品质了。

　　在这一点上，合创行销机构总经理毕明辉的想法也非常一致：“现有的经验证明，在同类的地段上，楼盘的品质和品牌对保值和升值的影响是很大的。”

　　野风房产策划部朱雪飞觉得，在市中心地段中，也有距离西湖的远近之分，他觉得越靠近西湖的物业稀缺性越强。

　　盛世管家的一位资深店经理陈凌则认为，从市中心二手房投资市场的角度而言，相对大户型的公寓，中小户型的房产无论是出售还是出租都更具有优势。